Bail commercial, les clauses à connaître

La loi fixe un cadre général ; de nombreuses clauses négociables peuvent être intégrées ou non dans le contrat. Veillez à bien mesurer la portée de ces clauses.
Un contrat écrit est recommandé.

L'utilisation de modèle de contrat ou d'un formulaire prêt à remplir est possible. Toutefois, l'intervention d'un avocat ou d'un notaire est souvent indispensable du fait de la grande liberté laissée aux parties dans la rédaction et l'adaptation des clauses du bail.

AVANT DE SIGNER LE BAIL, demandez au bailleur ou à son conseil (avocat, notaire) un projet de contrat pour l'examiner tranquillement chez vous et ayez recours à un juriste pour vous faire expliquer les clauses qui vous paraissent obscures.

N'oubliez pas qu'une fois le contrat signé, vous êtes engagé(e).

Votre attention devra porter, notamment, sur les principales clauses suivantes :

LA DESTINATION DES LIEUX
L'activité prévue au bail doit correspondre à celle que vous envisagez d'exercer. Un bail " tous commerces " ou autorisant l'exercice d'un grand nombre d'activités commerciales permet de changer facilement d'activité et de céder plus librement le bail. Dans le cas contraire, une procédure de déspécialisation doit être suivie le moment venu, moyennant une hausse éventuelle du loyer.

LA DUREE DU CONTRAT
Elle ne peut être inférieure à neuf ans, sauf bail dérogatoire d'une durée au plus égale à deux ans, non soumis au statut des baux commerciaux.
La résiliation du bail par le commerçant est soumise à des conditions spécifiques. Elle ne peut avoir lieu qu'à la fin d'une période triennale.

LE LOYER
Lors de la conclusion d'un premier bail commercial entre le bailleur et vous-même, le loyer est fixé librement par vous deux. Il doit correspondre à la valeur locative.
En principe, le loyer n'est pas soumis à la T.V.A. sauf volonté d'assujettissement à la T.V.A. exprimée par le bailleur auprès du service des Impôts.
Le loyer est révisable, en principe, tous les trois ans, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE. Une clause peut prévoir sa révision tous les ans.

LES CHARGES
A côté des charges classiques (eau, électricité …), certaines charges qui incombent normalement au bailleur peuvent être imposées au locataire par une clause du bail : impôt foncier, assurance de l'immeuble, frais de gestion de l'immeuble par un administrateur de biens, etc …

LES REPARATIONS
Par une clause du bail, le bailleur peut ne prendre à sa charge que, par exemple, les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil ou seulement le clos et le couvert. Cette clause est négociable.
En pratique, cette clause est fréquemment source de litige.
Selon l'état du local, il convient d'être particulièrement attentif(ve) à cette clause lors de la conclusion du contrat. Une fois signé, vous êtes engagé(e) !
Par exemple, quid du ravalement de la façade, du remplacement de la chaudière ?

LA CESSION DU BAIL
La vente du bail est en principe libre. Toutefois, il est fréquent d'introduire des clauses relatives, par exemple, aux modalités de la cession (agrément de l'acquéreur par le bailleur, acte notarié…).
Attention : une clause usuelle prévoit que le vendeur reste garant, avec l'acquéreur du bail ou du fonds de commerce, du paiement du loyer et des charges au propriétaire des murs jusqu'à la fin du bail !

A savoir : Si vous achetez un fonds de commerce ou un droit au bail, vous reprenez le bail en l'état et pour la durée qui reste à courir, sans pouvoir en négocier les clauses (sauf bon vouloir du propriétaire des murs).

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Les principaux textes de référence sont :
- le code de commerce articles L145-1 et suivants
- le décret n°53-960 du 30 septembre 1953

Pour en savoir plus :
la juriste de la CCI peut vous expliquer les clauses obscures du projet de bail.

Pour la rédaction du contrat :
ayez recours à un notaire ou à un avocat